A aquisição de imóveis por estrangeiros em Espanha é permitida tanto para residentes como para não residentes.
Espanha é um dos destinos mais atrativos para o investimento imobiliário internacional, graças ao seu clima, qualidade de vida e estabilidade jurídica. No entanto, é fundamental conhecer o enquadramento legal antes de adquirir uma propriedade. Neste artigo, explicamos os requisitos, o processo de compra, os impostos e os principais pontos de atenção para compradores estrangeiros.
Enquadramento legal para a compra de imóveis
A legislação que regula estas operações é composta essencialmente por:
- Código Civil: regula os direitos reais e os modos de transmissão da propriedade.
- Real Decreto 1093/1997: define normas complementares para o registo de atos relativos ao regime de propriedade horizontal e outras matérias registais.
- Regulamento Hipotecário: regula o processo de registo dos direitos reais no Registo Predial.
- Lei 14/2013, de apoio aos empreendedores: permitia a obtenção de autorização de residência para investidores estrangeiros que comprassem imóveis de valor igual ou superior a 500.000 €. Esta medida deixou de estar em vigor a 3 de abril de 2025.
Requisitos para que um estrangeiro possa comprar um imóvel em Espanha
Obtenção do NIE (Número de Identificação de Estrangeiro)
O NIE é um número pessoal e intransmissível que deve ser obtido por qualquer estrangeiro que pretenda realizar operações em Espanha, incluindo a compra de imóveis. Pode ser solicitado em:
- Comissarias de Polícia em Espanha.
- Consulados de Espanha no país de origem.
- Através de um representante legal com procuração notarial.
Abertura de uma conta bancária em Espanha
Não é obrigatória, mas é recomendável para facilitar pagamentos relacionados com a compra, como impostos, serviços públicos ou despesas de condomínio.
Obrigações fiscais para compradores não residentes
- Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes (IRNR): 19% para residentes na UE, 24% para os restantes.
- Imposto sobre Bens Imóveis (IBI): tributo municipal obrigatório.
- Taxa de resíduos urbanos e outras taxas locais.
- Modelo 210: declaração obrigatória para os não residentes.
Processo de compra e venda
- Contrato de promessa de compra e venda (contrato de arras): acordo privado com sinal (normalmente 10%).
- Escritura pública perante notário: formalização legal da compra.
- Registo no Registo Predial: para garantir plena segurança jurídica ao comprador.
Impostos e custos associados à compra
- Imposto sobre Transmissões Patrimoniais (ITP): entre 6% e 10% para imóveis usados.
- IVA: 10% para imóveis novos adquiridos ao promotor.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5% e 1,5% sobre o valor do imóvel (apenas para imóveis novos).
- Custos notariais e de registo: conforme os valores estabelecidos oficialmente.
Restrições e considerações especiais
Não existem restrições gerais, salvo em casos como:
- Zonas estratégicas: como áreas militares ou fronteiriças, que requerem autorização prévia do Ministério da Defesa (Lei 8/1975).
- Zonas protegidas: podem estar sujeitas a limitações urbanísticas impostas por municípios ou comunidades autónomas.
Golden Visa para investidores
A Lei 14/2013 previa a concessão de autorização de residência a cidadãos de países terceiros que investissem pelo menos 500.000 € em imóveis. Essa possibilidade foi revogada em 3 de abril de 2025 e já não é aplicável como incentivo de imigração.
Dicas para uma compra segura e sem complicações
Comprar um imóvel em Espanha sendo estrangeiro é um processo seguro e regulamentado, desde que se sigam os procedimentos legais e fiscais corretamente. Contar com uma equipa de especialistas é essencial para evitar imprevistos e garantir conformidade legal.
Na Miñana Beltrán Tax & Legal, oferecemos assessoria legal e fiscal personalizada para compradores internacionais. Acompanhamos todo o processo para assegurar uma aquisição transparente e de acordo com a legislação espanhola.
