Em 1 de janeiro de 2022, entrou em vigor a Lei 11/2021, de 9 de Julho, sobre medidas de prevenção e combate à fraude fiscal e com ela o Valor de Referência, que é a nova base tributável do imposto sobre a compra, herança ou doação de um imóvel, afetando assim o Imposto sobre Transmissões (ITP) e o Imposto sobre Heranças e Doações (ISyD).

O valor de referência do imóvel será determinado anualmente pela Direção-Geral do Cadastro como resultado da análise dos preços de todas as vendas e compras imobiliárias feitas perante um notário, com base nos dados de cada imóvel constantes do Cadastro Imobiliário.

A base tributável já não é o “valor real”, mas o “valor de mercado”, que será determinado pelo Valor de Referência Cadastral.

Todas as transações a partir de 1 de janeiro de 2022 serão tributadas com base no Valor de Referência Cadastral e só serão tributadas sobre o valor da escritura se este for superior ao Valor de Referência Cadastral.

Anteriormente, presumia-se que o valor de escritura era verdadeiro e cabia às autoridades fiscais refutá-lo e provar que não correspondia ao valor real  Atualmente, após a entrada em vigor do valor de referência do Cadastro, a lei presume que o valor de referência do cadastro corresponde ao valor de mercado e são os contribuintes, caso não concordem, que devem comprovar o contrário e, portanto, ter o ônus da prova.

O que acontece se tributar por um valor inferior ao valor de referência do Cadastro?

Se o contribuinte declarar uma base tributável inferior à prevista nos regulamentos do imposto em questão (ITP ou ISD), para regularizar a sua situação fiscal, deixará de ser necessário que a Administração inicie um procedimento de verificação de valor, porque o valor a declarar é claro e não precisa de ser determinado.

A Administração irá provavelmente iniciar um procedimento de verificação limitado para regularizar a situação e forçar o contribuinte a pagar o imposto no valor de referência do Cadastro, mas poderá também iniciar um procedimento de penalização por ter declarado uma base tributável inferior.

O que acontece se a um imóvel não tiver sido atribuído um valor de referência no Cadastro?

Neste caso, o contribuinte deve tributar o ITP e o ISyD pelo valor de mercado. É, portanto, viável tributar o valor da escritura. No entanto, se a Administração não concordar com o valor declarado, caberá à Administração provar que o valor da escritura não corresponde ao valor de mercado.

Isto é feito através do procedimento de verificação de valores, usando um dos métodos previstos no Artigo 57.1 da Lei Geral Tributária.

Quais são as formas de recorrer ao valor de referência cadastral?

As leis ITP e ISyD, na sua nova redação, preveem duas formas de impugnar o valor de referência do Cadastro.

A primeira destas consistiria em pagar o imposto de acordo com o valor de referência do Cadastro, e posteriormente solicitar a retificação da autoavaliação apresentada, e a restituição dos rendimentos indevidos.

A segunda implicaria o pagamento de imposto sobre o valor da escritura, que é inferior ao valor de referência do Cadastro, e depois recorrer contra a liquidação que for notificada. No entanto, tal acordo seria acompanhado de juros de mora e também pode ser imposta uma penalização.

Em ambos os casos, caberá ao contribuinte demonstrar e provar que o valor de referência do Cadastro, no caso particular do seu imóvel, não corresponde ao valor de mercado.

Se não concordar com o valor que a Administração atribui ao imóvel que adquiriu, MIÑANA BELTRAN TAX & Legalpode analisar o seu caso particular em detalhe e ajudá-lo a defender os seus direitos como contribuinte.

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Laura Sánchez

Laura Sánchez

Responsable del Área Fiscal

Miñana Beltrán Tax & Legal

 

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